DPE 2026 : ce qui change pour les vendeurs de passoires thermiques

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu en quelques années le document le plus scruté d’une vente immobilière. Une étiquette F ou G : les fameuses « passoires thermiques » : ne vous empêche pas de vendre votre bien, mais elle change la manière dont les acheteurs le regardent, le financent et le négocient. Voici l’état des règles en 2026 et nos conseils pour vendre au meilleur prix.

Rappel : le calendrier de la loi Climat et Résilience

La loi du 22 août 2021 a fixé un calendrier progressif d’exclusion des logements les plus énergivores du marché locatif :

• Depuis le 24 août 2022 : gel des loyers des logements classés F et G (ni augmentation en cours de bail, ni à la relocation).
• Depuis le 1^er janvier 2023 : les logements les plus consommateurs (plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale) sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location.
• Depuis le 1^er janvier 2025 : interdiction de mettre en location les logements classés G.
• À partir du 1^er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F.
• À partir du 1^er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E.

Ces interdictions visent la mise en location (nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites, selon les modalités prévues par les textes), pas la vente. Un propriétaire peut toujours vendre une passoire thermique ; simplement, l’acheteur-investisseur sait qu’il ne pourra pas la louer sans travaux, et l’acheteur-occupant anticipe les factures d’énergie et la rénovation à venir.

L’audit énergétique obligatoire pour vendre un F ou un G

Depuis le 1^er avril 2023, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G doit s’accompagner d’un audit énergétique, remis à l’acquéreur dès la première visite. L’obligation a été étendue aux logements classés E le 1^er janvier 2025, et doit concerner les D à partir de 2034. Les lots de copropriété (appartements) ne sont pas concernés par cet audit individuel.

L’audit, valable cinq ans, va plus loin que le DPE : il propose au moins deux scénarios de travaux permettant d’atteindre une meilleure classe, avec une estimation des coûts et des économies attendues, et mentionne les aides mobilisables. Pour un vendeur, c’est à la fois une contrainte et un outil : un audit bien fait rassure l’acheteur sur le chemin à parcourir et donne un cadre objectif à la négociation.

Les DPE anciens ne sont plus valables

Les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021, selon l’ancienne méthode, sont devenus caducs : ceux établis entre 2013 et 2017 ne sont plus valables depuis 2023, et ceux établis entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne le sont plus depuis le 1^er janvier 2025. Si votre diagnostic date de cette période, il faut le refaire avant de mettre en vente. Le DPE « nouvelle formule », opposable, est valable dix ans et doit figurer dans l’annonce (étiquettes énergie et climat, fourchette de dépenses annuelles d’énergie), puis être annexé à la promesse de vente.

Petites surfaces et chauffage électrique : deux ajustements favorables

Deux évolutions récentes jouent en faveur de certains vendeurs :

• Les logements de moins de 40 m². Depuis le 1^er juillet 2024, la méthode de calcul a été corrigée pour ne plus pénaliser les petites surfaces, où l’eau chaude sanitaire pèse proportionnellement très lourd. De nombreux studios et deux-pièces ont gagné une classe. Un DPE établi avant cette date peut être mis à jour par une attestation téléchargeable sur le site de l’ADEME, sans nouveau diagnostic.
• Le chauffage électrique. Le gouvernement a annoncé l’abaissement du coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire, de 2,3 à 1,9, à compter du 1^er janvier 2026. Cette modification améliore mécaniquement l’étiquette de nombreux logements chauffés à l’électricité, certains sortant de la catégorie des passoires. Vérifiez auprès de votre diagnostiqueur ou sur le site de l’ADEME les modalités d’actualisation applicables à votre DPE.

Quel impact sur le prix de vente ?

Les études des notaires sur la « valeur verte » mesurent depuis plusieurs années une décote des logements F et G par rapport aux logements D comparables : de l’ordre de 10 à 15 % dans de nombreuses régions, moins dans les marchés tendus où l’emplacement prime, davantage pour les maisons en zone rurale. À Lyon, un appartement classé F bien situé se vend, mais les acheteurs déduisent du prix le coût estimé des travaux et intègrent l’échéance de 2028 s’ils comptent louer. L’enjeu n’est donc pas de cacher l’étiquette, mais de la documenter.

Vendre une passoire thermique en 2026 : trois stratégies

1. Vendre en l’état, au juste prix

C’est la voie la plus simple. Elle suppose une estimation qui intègre la décote énergétique, et un dossier qui anticipe les questions : devis de travaux, audit ou DPE détaillé, simulation des aides. Les acheteurs-occupants qui prévoient de rénover sont votre cible naturelle ; ils apprécient un bien « à faire » vendu au prix d’un bien à faire.

2. Réaliser les travaux à fort effet avant la vente

Isolation des combles, remplacement d’une vieille chaudière ou de fenêtres simple vitrage, installation d’une ventilation : certains travaux font gagner une ou deux classes pour un budget maîtrisé. Le calcul doit être fait poste par poste, en comparant le coût des travaux au gain de prix et de délai de vente. Les aides (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, certificats d’économies d’énergie) évoluent régulièrement et sont soumises à conditions ; vérifiez les règles en vigueur au moment de votre projet.

3. En copropriété, s’appuyer sur le collectif

Pour un appartement, la performance dépend largement de l’immeuble. Le DPE collectif est devenu obligatoire par étapes entre 2024 et 2026 selon la taille de la copropriété, et le plan pluriannuel de travaux s’impose progressivement aux immeubles de plus de quinze ans. Des travaux d’isolation votés en assemblée générale, même s’ils ne sont pas encore réalisés, constituent un argument de vente : l’acheteur sait que l’étiquette va s’améliorer.

En résumé

En 2026, vendre une passoire thermique demande de la méthode : un DPE valide et documenté, un audit lorsqu’il est obligatoire, une estimation qui intègre la décote énergétique et un discours transparent sur les travaux. C’est à ce prix que la vente se fait vite et sans renégociation de dernière minute. Pour connaître la valeur de votre bien, étiquette comprise, demandez une estimation gratuite ; pour préparer votre mise en vente, consultez notre guide vendre avec Rochat Immobilier.

Informations à jour à la date de publication, fondées sur les textes et annonces officielles connus début 2026. La réglementation du DPE et les aides à la rénovation évoluent fréquemment : à vérifier auprès de votre notaire, de votre diagnostiqueur ou de votre conseiller avant toute décision.