Plus-value immobilière : abattements et cas d’exonération

La plus-value immobilière est la différence entre le prix auquel vous vendez un bien et celui auquel vous l’avez acquis. Lorsqu’elle est positive et que le bien n’est pas votre résidence principale, elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, que le notaire calcule et prélève directement lors de la signature. Comprendre le mécanisme permet d’anticiper son prix net vendeur : une étape indispensable avant de mettre un bien en vente.

Comment se calcule la plus-value imposable ?

Le calcul se fait en deux temps. On détermine d’abord la plus-value brute :

le prix de cession est le prix figurant dans l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence lorsqu’elle est à sa charge) ;
le prix d’acquisition est le prix payé à l’époque (ou la valeur déclarée dans la succession ou la donation), majoré des frais d’acquisition : soit les frais réels, soit un forfait de 7,5 % du prix en cas d’achat : et des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par des entreprises et justifiés par des factures, ou, à défaut de justificatifs et si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d’acquisition.

Exemple : un appartement acheté 200 000 € en 2014 et revendu 300 000 € en 2026. Prix d’acquisition corrigé : 200 000 + 15 000 (forfait frais 7,5 %) + 30 000 (forfait travaux 15 %) = 245 000 €. Plus-value brute : 300 000 − 245 000 = 55 000 €.

Le taux d’imposition : 19 % + 17,2 %

La plus-value nette, après abattements, est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. S’y ajoute une surtaxe de 2 à 6 % lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, selon un barème progressif avec lissage. Le notaire établit la déclaration et règle l’impôt pour le compte du vendeur lors de la vente : le prix net perçu est donc déjà amputé de l’impôt.

Les abattements pour durée de détention

Plus vous détenez le bien longtemps, moins la plus-value est taxée. Les abattements diffèrent selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux :

Durée de détention	Abattement IR (par année)	Abattement prélèvements sociaux (par année)
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6^e à la 21^e année	6 %	1,65 %
22^e année révolue	4 % (exonération totale)	1,60 %
De la 23^e à la 30^e année	-	9 %
Au-delà de 30 ans	Exonération	Exonération

En cumul, un bien détenu dix ans bénéficie de 30 % d’abattement sur l’impôt sur le revenu et de 8,25 % sur les prélèvements sociaux ; à quinze ans, 60 % et 16,5 % ; à vingt-deux ans, l’impôt sur le revenu disparaît mais 72 % de la plus-value reste soumise aux prélèvements sociaux. L’exonération totale n’est acquise qu’après trente ans de détention.

Suite de l’exemple : douze ans de détention, soit sept années d’abattement (de la 6^e à la 12^e). Abattement IR : 7 × 6 % = 42 % ; base imposable 55 000 × 58 % = 31 900 €, impôt 19 % ≈ 6 060 €. Abattement prélèvements sociaux : 7 × 1,65 % = 11,55 % ; base 55 000 × 88,45 % ≈ 48 650 €, prélèvements 17,2 % ≈ 8 370 €. Total : environ 14 400 €, soit un peu moins de 5 % du prix de vente.

Les principaux cas d’exonération

La résidence principale

C’est l’exonération la plus connue et la plus large : la vente de la résidence principale, c’est-à-dire du logement occupé de manière effective et habituelle au jour de la cession, est totalement exonérée, ainsi que ses dépendances immédiates (cave, garage) vendues en même temps. L’administration tolère un délai raisonnable : généralement de l’ordre d’un an : entre le déménagement et la vente, à condition que le bien n’ait pas été loué ou occupé entre-temps. Des débats parlementaires ont porté fin 2025 sur l’instauration d’une durée minimale d’occupation ; vérifiez avec votre notaire l’état du droit au jour de votre vente.

La première cession d’un logement autre que la résidence principale

Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, la première cession d’un autre logement est exonérée à condition de remployer le prix, dans les vingt-quatre mois, à l’achat ou à la construction de votre résidence principale. L’exonération est proportionnelle à la fraction du prix effectivement remployée.

Les petites ventes et les situations particulières

Cessions d’un montant inférieur ou égal à 15 000 € (apprécié par cession et par vendeur en cas d’indivision).
Retraités et personnes invalides dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains plafonds et qui ne sont pas assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière.
Personnes entrées en maison de retraite ou en établissement médico-social, pour la vente de leur ancienne résidence principale restée libre, dans les deux ans de l’entrée et sous conditions de ressources.
Expropriation, à condition de remployer l’indemnité dans les douze mois.
Cessions au profit d’organismes de logement social ou d’opérateurs s’engageant à construire des logements sociaux, selon des dispositifs temporaires régulièrement prorogés : vérifiez leur date de validité.
Non-résidents : exonération spécifique, plafonnée, pour la cession de l’ancienne résidence principale en France, sous conditions.

Cas particuliers à connaître

Bien reçu par donation ou succession. Le prix d’acquisition est la valeur retenue dans l’acte de donation ou la déclaration de succession, majorée des droits et frais acquittés. La durée de détention court à compter de la donation ou du décès, et non de l’acquisition par le donateur ou le défunt.
SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Le régime des plus-values des particuliers s’applique, avec les mêmes abattements, pour la vente d’un immeuble par la société comme pour la cession des parts.
Location meublée non professionnelle (LMNP). Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf exceptions, notamment certaines résidences services), ce qui peut augmenter sensiblement l’impôt à la revente.
Moins-value. Une vente à perte n’entraîne aucun impôt, mais la moins-value ne peut pas, sauf cas très particuliers, être imputée sur une plus-value réalisée sur un autre bien.
Terrains à bâtir. Mêmes règles de base, avec des dispositifs d’abattement exceptionnel temporaires dans certaines zones tendues sous condition de construction de logements : à vérifier au cas par cas.

Anticiper quand on vend à Lyon

Après la forte hausse des années 2015-2022 puis la correction de 2023-2024, la plus-value dépend surtout de votre date d’achat : un appartement lyonnais acquis avant 2019 dégage le plus souvent une plus-value significative, tandis qu’un bien acheté au plus haut, en 2021-2022, peut se revendre sans gain. Dans les deux cas, l’estimation du prix de marché est le point de départ. Notre page sur les prix de l’immobilier à Lyon donne les repères par arrondissement, et notre estimation gratuite vous permet de calculer précisément votre prix net vendeur, impôt compris.

En résumé

La plus-value immobilière est taxée à 36,2 % avant abattements, mais la durée de détention, l’exonération de la résidence principale et plusieurs dispositifs spécifiques réduisent fortement, voire annulent, l’impôt. Anticipez le calcul avec votre notaire dès que vous envisagez de vendre : c’est la condition pour fixer un prix cohérent et négocier sereinement.

Informations à jour à la date de publication, fondées sur les règles fiscales en vigueur connues début 2026. Les seuils, taux et dispositifs d’exonération peuvent être modifiés par chaque loi de finances : à vérifier auprès de votre notaire ou de votre conseiller fiscal avant toute décision. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.

Vous envisagez de vendre ?

Estimation gratuite et confidentielle, calcul de votre prix net vendeur et accompagnement jusqu’à la signature.

Estimer mon bien Vendre avec Rochat