Charges de copropriété : ce qu’un acheteur doit vérifier avant d’acheter à Lyon

Charges courantes, charges exceptionnelles : deux budgets à distinguer

Quand on achète en copropriété, on hérite de deux types de dépenses. Les charges courantes financent le fonctionnement quotidien de l’immeuble : entretien des parties communes, eau, électricité des communs, ascenseur, chauffage collectif éventuel, honoraires du syndic, parfois un gardien. Elles sont votées chaque année dans le budget prévisionnel et appelées par provisions, en général tous les trimestres.

Les charges exceptionnelles sortent de ce budget : ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de l’ascenseur, mise aux normes. Elles sont votées à part, en assemblée générale, et appelées quand les travaux démarrent. C’est là que se jouent les plus gros montants, et les plus grosses surprises pour un acheteur mal informé. Chaque dépense est répartie entre les lots selon les tantièmes (ou millièmes) inscrits au règlement de copropriété : plus votre lot pèse de tantièmes, plus votre quote-part est élevée.

Le fonds de travaux, l’épargne obligatoire de la copropriété

Depuis la loi ALUR, la plupart des copropriétés doivent constituer un fonds de travaux : une épargne alimentée chaque année pour anticiper les gros chantiers. La cotisation annuelle représente au minimum 5 % du budget prévisionnel, davantage lorsque la copropriété a adopté un plan pluriannuel de travaux. L’obligation s’est généralisée par étapes selon la taille de la copropriété.

Deux points comptent pour l’acheteur. D’abord, ce fonds est attaché au lot, pas au vendeur : les sommes déjà versées ne vous sont pas restituées à la vente, elles restent acquises à la copropriété. Ensuite, un fonds bien garni est plutôt rassurant, car il amortit le choc des travaux futurs. À l’inverse, un fonds quasi vide dans un immeuble ancien doit vous alerter sur les appels de fonds à venir.

Appels de fonds, carnet d’entretien, DTG : les documents qui annoncent la dépense

Plusieurs documents vous permettent de chiffrer votre futur budget avant même de faire une offre :

• Les appels de fonds et les comptes des deux ou trois derniers exercices. Ils donnent le montant réel des charges payées, bien plus fiable qu’une estimation orale.
• Le carnet d’entretien, tenu par le syndic. Il récapitule les contrats, les travaux réalisés et les gros équipements de l’immeuble : c’est la mémoire technique de la copropriété.
• Le diagnostic technique global (DTG) lorsqu’il existe. Créé par la loi ALUR, il dresse l’état du bâti et projette les travaux probables sur dix ans. Il n’est pas obligatoire dans toutes les copropriétés, mais lorsqu’il a été réalisé, il doit être remis à l’acquéreur.
• Le plan pluriannuel de travaux (PPT), qui programme et chiffre les chantiers à venir sur une décennie pour les immeubles concernés.

Au moment de la vente, le notaire vous remet l’état daté : il récapitule les sommes dues, les provisions appelées et votre quote-part du fonds de travaux. C’est le document qui solde les comptes entre vendeur et acheteur. Ces pièces complètent la lecture des procès-verbaux d’assemblée, que nous détaillons dans notre article sur la lecture des PV d’assemblée générale avant d’acheter.

Travaux votés ou à venir : qui paie quoi ?

C’est la question la plus sensible. En principe, les travaux déjà votés en assemblée mais pas encore appelés sont dus par le copropriétaire présent au jour de l’exigibilité de l’appel de fonds. Autrement dit, si vous achetez après le vote mais avant l’appel, la facture peut vous revenir, sauf si le compromis prévoit expressément que le vendeur la prend en charge.

D’où trois réflexes avant de signer : repérer dans les derniers PV les travaux votés (ravalement, toiture, ascenseur) et ceux mis à l’étude, vérifier s’ils sont déjà financés par le fonds de travaux, et faire préciser noir sur blanc dans le compromis qui supporte les appels à venir. Un immeuble ancien du centre de Lyon, un canut de la Croix-Rousse ou un haussmannien de la rive gauche, peut cacher des chantiers lourds qui changent l’équation du prix. Nous l’abordons aussi dans notre guide pour acheter dans un immeuble ancien à Lyon, et pour le volet énergie dans notre article sur le DPE collectif et les obligations des copropriétés.

Notre approche chez Rochat Immobilier

Agence de transaction à Lyon depuis 1922, nous considérons que le vrai prix d’un bien en copropriété, c’est le prix d’achat augmenté des charges et des travaux prévisibles. Côté acheteur, nous réunissons et décryptons avec vous les charges, le fonds de travaux et les PV avant l’offre, pas après. Côté vendeur, nous préparons ce dossier en amont pour rassurer les candidats et éviter que la négociation ne bute sur une mauvaise surprise de dernière minute. Besoin d’y voir clair sur un bien précis, ou d’une estimation de votre appartement ? Parlons-en.

Informations à jour à la date de publication, fondées sur les textes et données alors disponibles. Les chiffres cités sont des ordres de grandeur ; vérifiez votre situation auprès de votre notaire, de votre banque ou de votre conseiller avant toute décision.